Klarar varven lågkonjunkturen? /Flyttad till Klotterplanket

Här skriver man inlägg som är lite mer "filosofiska" men ändå har marin anknytning.
Skriv svar
Segla
Silvermedlem
Inlägg: 39
Blev medlem: mån 05 apr 2004, 09:00

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Segla » ons 19 nov 2008, 17:15

Anders S skrev:
Segla skrev: Låt höra er reaktion!

/Segla
Man kan tänka sig att de här personerna är kanske mer eller mindre diskvalificerade från lånemarknaden? En familj med flera barn och där bara en person arbetar får inte så bra erbjudanden från banken, det skall man veta.

Har de en båt?
Neehej, :) de är inte diskvalificerade. De arbetar båda två med goda inkomster. De sparar ca 200 000 om året enligt deras metod. De pratar illa om Slösa som bara har banklån eftersom de tycker att sådant är ansvarslöst.
Ja, det haft en egen båt som de givetvis köpte för sparade pengar. Det året fick barnen kläder av vänner. Och svar ja - eftersom jag känner dem väl och deras angelägenheter mer än vad jag tycker att det passar att utlämna på internet - så vidhåller jag att det är osmart och närmast sjukt beteende. Det är ansvarslöst att vara så att barnen inte får det allra nödvändigaste de behöver. De äter inte ens ordentlig mat, utan bara gröt och annan billig mat. Varje dag. För att kunna spara så mycket som möjligt. Jag lovar, den här familjen lever efter väldigt konstiga regler. De borde kanske sluta spara då, men det går tydligen inte heller. De har en fobi för att spendera, trots att det inte är en överkonsumtion. De upplever alla priser som skyhöga närde tex ska handla kläder eller mat.
De blandar ut standardmjölk med vatten för att det ska bli billig lättmjölk... :o

Användarvisningsbild
Anders S
Diamantmedlem
Inlägg: 11722
Blev medlem: fre 20 maj 2005, 07:23
Ort: Sandö hamn (Onsala)

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Anders S » ons 19 nov 2008, 17:52

Segla skrev: Neehej, :) de är inte diskvalificerade. De arbetar båda två med goda inkomster. De sparar ca 200 000 om året enligt deras metod. De pratar illa om Slösa som bara har banklån eftersom de tycker att sådant är ansvarslöst.
Ja, det haft en egen båt som de givetvis köpte för sparade pengar. Det året fick barnen kläder av vänner. Och svar ja - eftersom jag känner dem väl och deras angelägenheter mer än vad jag tycker att det passar att utlämna på internet - så vidhåller jag att det är osmart och närmast sjukt beteende. Det är ansvarslöst att vara så att barnen inte får det allra nödvändigaste de behöver. De äter inte ens ordentlig mat, utan bara gröt och annan billig mat. Varje dag. För att kunna spara så mycket som möjligt. Jag lovar, den här familjen lever efter väldigt konstiga regler. De borde kanske sluta spara då, men det går tydligen inte heller. De har en fobi för att spendera, trots att det inte är en överkonsumtion. De upplever alla priser som skyhöga närde tex ska handla kläder eller mat.
De blandar ut standardmjölk med vatten för att det ska bli billig lättmjölk... :o
Du får förstås tycka vad du vill, men ordet "privatekonomi" har väl just den innebörden?

Om du tror barnen far illa, på riktigt, skall du inte stå som åskådare, annars får man väl ha samma mått av förundran inför denna sortens människor som man har inför de som trots synbarligen vettiga inkomster maxar ut sitt kreditkort på grejor från OnOff, det syns att de inte har råd med tandläkaren och som tar SMS-lån så de kan åka på semesterresa.
Anders S

Mr Q
Diamantmedlem
Inlägg: 1710
Blev medlem: sön 28 sep 2008, 15:26

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Mr Q » ons 19 nov 2008, 17:59

Jo det är väl lika sjukligt att späda ut mjölken för barnen och tigga till sig kläder som att maxa alla krediter man kommer över.

Jag hade en kollega som hade helt ok tjänstemannalön. Han var sanslöst snål generellt, ojade sig alltid om hur dyrt allting var. Men han envisades med att köra runt i en typ 15 år gammal volvo. Och som han reparerade den där gamla häcken. Köp en nyare, sa vi alla, så slipper du problemen. Men nej, han skulle prompt ha den där bilen. Det kunde aldrig ha lönat sig mot att ta en firmabil av litet billigare sort eller köpa en låt säga 5 år beggad bil.

Sen har jag en motpol i en kompis som fick en god man som tvångsförvaltade hans ekonomi i något år. Jag har även en annan kollega som varje månad blir pank, trots att det finns fru och 2 barn med i bilden.

Så den gyllene medelvägen är väl rimligt som i allt annat.

Båtar är dyra, inte mycket att orda om där. Har man inte råd med dem ska man göra något annat.

Användarvisningsbild
Tommy
Diamantmedlem
Inlägg: 1867
Blev medlem: tis 22 aug 2006, 17:49

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Tommy » ons 19 nov 2008, 18:48

Ooops.... borta från Sailguide i några timmar, och nu börjar det igen.. :lol:

Till alla (få / två?) som tror att inflation = värdeökning. Så är det inte. Som Maxi33 så finurligt påpekat så skulle i såfall folket i Zimbabwe vara världens rikaste folk.

Sen är det så att priset på fastigheter över tiden kan förväntas följa normal prisutveckling i samhället. Alltså varken stiger eller sjunker priset på fastigheter över tiden. Det visar all tillgänglig statistik. Det som kan få det att se ut som att priset på fastigheter skulle skutta rakt upp i skyn och göra alla villaägare till fastighetsklippare är:

- Områden förändrar relativa värden över tiden.

- Och priserna går i konjunkturcykler, så om man kollar bara under de 5-6 år som normalt är från en botten till nästa "topp" så kan det säkert bli en stegring med ca 50% i genomsnitt, även obeaktat områdesfaktorn. Sen sjunker det kanske med 20% i nästa "dal". Alltså en stegring på 30% över 8 år, vilket ger vår genomsnittsinflation på ca 3-4%. Ingen värdeökning alltså.

Värdeökning är kopplat till risknivå. Fastigheter anses normalt ha i princip noll risk, därför följer deras prisutveckling ganska precis prisutvecklingen i samhället (inflation, ej värdeökning). Aktier har större risknivå, men "riskpremien" faktiskt inte större än ca 2-3% sett över tid, dvs aktiers prisökning ligger ca 2-3% över inflationsnivån i samhället. Så de har en värdeökning med 2-3% per år, förutsatt att man prickar rätt. Det är också vad man kan förvänta sig av en hyffsad aktiefond.

Till den som tror att fastigheter ökar i värde år efter år får man väl återigen fråga: varifrån skulle värdeökningen komma? (tips: snälla; svara inte inflation) :roll:

Hälsningar
Tommy

Tomas E
Diamantmedlem
Inlägg: 298
Blev medlem: fre 17 feb 2006, 21:53

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Tomas E » ons 19 nov 2008, 19:20

Tommy skrev: - Och priserna går i konjunkturcykler, så om man kollar bara under de 5-6 år som normalt är från en botten till nästa "topp" så kan det säkert bli en stegring med ca 50% i genomsnitt, även obeaktat områdesfaktorn. Sen sjunker det kanske med 20% i nästa "dal". Alltså en stegring på 30% över 8 år, vilket ger vår genomsnittsinflation på ca 3-4%. Ingen värdeökning alltså.

Värdeökning är kopplat till risknivå. Fastigheter har ingen risknivå, därför följer deras prisutveckling ganska precis prisutvecklingen i samhället (inflation, ej värdeökning). Aktier har större risknivå, men "riskpremien" faktiskt inte större än ca 2-3% sett över tid, dvs aktiers prisökning ligger ca 2-3% över inflationsnivån i samhället. Så de har en värdeökning med 2-3% per år, förutsatt att man prickar rätt. Det är också vad man kan förvänta sig av en hyffsad aktiefond.
Snälla, blanda inte ihop risk mätt som volatilitet och riskpremie.

Du kan inte först - helt korrekt - konstatera att fastighetsvärdena uppvisar en betydande volatilitet över en konjunkturcykel, för att sedan hävda att "Fastigheter har ingen risknivå". Alla placeringar utom de med rörlig ränta, möjlighet till omedelbart uttag och noll kreditrisk innebär risk. Om vi tar hänsyn till inflation innebär även denna placeringsform risk, åtminstone tillfälligtvis.

"Fastigheter har ingen risknivå, därför följer deras prisutveckling ganska precis prisutvecklingen i samhället (inflation, ej värdeökning)."

Fel. Vad du menar är att fastigheters prisutveckling över tiden överensstämmer med BNP-utvecklingen.

"aktiers prisökning ligger ca 2-3% över inflationsnivån i samhället"

Fel. Du menar att riskpremien är 2-3% (siffran får du stå för, men det förefaller troligt) över den riskfria räntan.
"And those who were seen dancing were thought to be insane by those who could not hear the music."

Mr Q
Diamantmedlem
Inlägg: 1710
Blev medlem: sön 28 sep 2008, 15:26

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Mr Q » ons 19 nov 2008, 19:31

Tomas E skrev: Snälla, blanda inte ihop risk mätt som volatilitet och riskpremie.

Du kan inte först - helt korrekt - konstatera att fastighetsvärdena uppvisar en betydande volatilitet över en konjunkturcykel, för att sedan hävda att "Fastigheter har ingen risknivå". Alla placeringar utom de med rörlig ränta, möjlighet till omedelbart uttag och noll kreditrisk innebär risk. Om vi tar hänsyn till inflation innebär även denna placeringsform risk, åtminstone tillfälligtvis.

"Fastigheter har ingen risknivå, därför följer deras prisutveckling ganska precis prisutvecklingen i samhället (inflation, ej värdeökning)."

Fel. Vad du menar är att fastigheters prisutveckling över tiden överensstämmer med BNP-utvecklingen.

"aktiers prisökning ligger ca 2-3% över inflationsnivån i samhället"

Fel. Du menar att riskpremien är 2-3% (siffran får du stå för, men det förefaller troligt) över den riskfria räntan.
Hihi, det här blir skoj! :lol:

Användarvisningsbild
Anders S
Diamantmedlem
Inlägg: 11722
Blev medlem: fre 20 maj 2005, 07:23
Ort: Sandö hamn (Onsala)

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Anders S » ons 19 nov 2008, 19:34

Tommy skrev: Till den som tror att fastigheter ökar i värde år efter år får man väl återigen fråga: varifrån skulle värdeökningen komma? (tips: snälla; svara inte inflation) :roll:
Blanda inte ihop effekten att lånesmärtan klingar av i takt med inflation och allmän tillväxt med fenomenet "stigande huspriser". Det är marknaden som sätter pris på bostäder, och marknadspriset bygger till stor del på efterfrågan. Huspriserna på utflyttningsorter går neråt, priserna i storstadsområden går uppåt. Det är mer strukturomvandling än värdestegring.

Det finns två anomalier; kostnaden för en lägenhet är snedvriden på grund av hyressubventioner och därför är bytesvärdet hus/hyreslägenhet inte alltid rimligt (prisdrivande) och marknadens prisbildning på lånefinansiering störs litet av ränteavdragsmöjligheten (prisdrivande). Ingetdera behöver vara fel eller olämpligt, men det påverkar prisbildningen.
Anders S

Användarvisningsbild
Tommy
Diamantmedlem
Inlägg: 1867
Blev medlem: tis 22 aug 2006, 17:49

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Tommy » ons 19 nov 2008, 19:40

Nu blev det lite tekniskt, men du (edit: Tomas E, eftersom det kom några inlägg emellan) har i princip rätt i det du skriver. Bra iallafall att vi är överrens om att fastigheters värde inte bara stiger av sig själv.. :wink: Det var det jag ville få fram, utan att nödvändigtvis bli alltför teoretisk.

Att fastigheters risknivå ligger väldigt nära noll sett över lång tid kan vi vara överrens om. Det är ju därför boräntor är de mest förmånliga. Och att den "riskfria räntan" ligger väldigt nära inflationstakten är också sant (givetvis) :

Though a truly risk-free asset exists only in theory, in practice most professionals and academics use short-dated government bonds of the currency in question. For USD investments, usually US Treasury bills are used, while a common choice for EUR investments are German government bills or Euribor rates. The mean real interest rate of US treasury bills during the 20th century was 0.9% p.a.

[Källa Wikipedia]

(real interest rate = ränta över inflationen)

Hälsningar
Tommy

Användarvisningsbild
Tommy
Diamantmedlem
Inlägg: 1867
Blev medlem: tis 22 aug 2006, 17:49

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Tommy » ons 19 nov 2008, 19:46

Det är marknaden som sätter pris på bostäder, och marknadspriset bygger till stor del på efterfrågan. Huspriserna på utflyttningsorter går neråt, priserna i storstadsområden går uppåt. Det är mer strukturomvandling än värdestegring.
Precis, det var ju det jag menade med att områden förändrar sina relativa värden över tiden. Och faktum är att inte ens i storstadsområdena kan man vara så säker på att priserna går upp mer än prisnivån i samhället i övrigt, under förutsättning att det byggs i takt med inflyttningen (dvs konstant efterfråga/utbud).

Hälsningar
Tommy

Användarvisningsbild
Seglaren
Diamantmedlem
Inlägg: 1251
Blev medlem: tis 16 maj 2006, 21:41
Ort: Eskilstuna
Kontakt:

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Seglaren » ons 19 nov 2008, 22:03

Tommy skrev:
Och faktum är att inte ens i storstadsområdena kan man vara så säker på att priserna går upp mer än prisnivån i samhället i övrigt, under förutsättning att det byggs i takt med inflyttningen (dvs konstant efterfråga/utbud).

Hälsningar
Tommy
Säker kan man aldrig vara men är inte den "omvända" ålderspyramid vi är på väg mot samt just bristen på nybyggen som gör att fastigheter ändå troligt stiger i värde? Hus kan man alltid bygga fler, men precis som strandlinjen är mark en ändlig resurs och ju förr man köper fastighet ju större är chanserna att man kanske får ett skapligt stycke mark och ett läge som värderas ännu högre om några år än det läge man kan finna en fastighet i om just några år... Ja, jag är helt nollställd när det kommer till era analyser, men de är säkert riktiga. Men som sagt, finns det ändå inte anledning att tro att fastigheter (om man med det menar ex. hus köpte för miljoner senaste åren) ändå kommer att öka i värde just pga ökad befolkning och då ett relativt sett mindre utbud på (vissa) typer av fastigheter?
Seglar "just nu" Granhill 33 & H-båt...

Mr Q
Diamantmedlem
Inlägg: 1710
Blev medlem: sön 28 sep 2008, 15:26

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Mr Q » ons 19 nov 2008, 22:10

Ta det försiktigt med att säga "öka i värde" Seglaren. Risken är att Tommy blåser en säkring och flyttar till Zimbabwe i ren frustration med Wikipedia i högsta hugg.

Användarvisningsbild
Seglaren
Diamantmedlem
Inlägg: 1251
Blev medlem: tis 16 maj 2006, 21:41
Ort: Eskilstuna
Kontakt:

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Seglaren » ons 19 nov 2008, 22:17

Mr Q skrev:Ta det försiktigt med att säga "öka i värde" Seglaren. Risken är att Tommy blåser en säkring och flyttar till Zimbabwe i ren frustration med Wikipedia i högsta hugg.
Ja, lyllos dem som har sån inflation, det skulle vi också behöva så vi fick det lite bättre ställt 8)
Seglar "just nu" Granhill 33 & H-båt...

Användarvisningsbild
Tommy
Diamantmedlem
Inlägg: 1867
Blev medlem: tis 22 aug 2006, 17:49

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av Tommy » ons 19 nov 2008, 22:29

Bopriserna styrs till mångt och mycket av folks betalningsfömåga, vilken i sin tur beror mycket på ränteläge och reallöneökningar (allt enligt Wikipedia, Q :lol: ).

Här är en intressant graf, fastighetspriser kontra konsumentpris. Man kan se exempelvis att fastighetsvärdet inte ökade ett dugg mellan 1981 och 1999 (småhus). Exakt samma ökning som konsumentpriserna. Sen efter 1999 har en väldig ökning skett... Fakta är att detta är exakt det som numera kallas "finanskrisen". Grafen ger en fingervisning om ungefär hur långt priserna kommer att falla.

Bild

Hur stämmer då detta med exempelvis USA? Här är en annan graf (ursäkta något stor). Den visar faktiskt priset på egna-hem som funktion av prisnivån i samhället ända tillbaka till 1890.. Som synes en ganska konstant nivå, pendlandes upp och ner. Ingen märkbar ökning mellan 1890... och .... 1999.. Sen ett rakt streck upp. Stämmer väldigt bra med den svenska kurvan, även om det är lite olika skalor och projektion.

Bild

Både jag och Mister Q har alltså haft en väldig "tur" att pricka in den mest otroliga prisökning på fastigheter som har skett i modern tid (från 1998 resp från 2001). Stämmer bra att det är ungefär en fördubbling, både i Sverige och USA. Men någon som seriöst tror att detta fortsätter uppåt på samma sätt även fortsättningsvis, mot bakgrund av kurvorna ovan? Nej, tyvärr verkar det bara som den här krisen nog är än större än vad som framgått i media.

Hälsningar
Tommy

fredrikk
Diamantmedlem
Inlägg: 292
Blev medlem: mån 06 aug 2007, 07:19

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av fredrikk » ons 19 nov 2008, 22:33

Mr Q skrev:. Men han envisades med att köra runt i en typ 15 år gammal volvo. Och som han reparerade den där gamla häcken. Köp en nyare, sa vi alla, så slipper du problemen. Men nej, han skulle prompt ha den där bilen. Det kunde aldrig ha lönat sig mot att ta en firmabil av litet billigare sort eller köpa en låt säga 5 år beggad bil.
Jag tror att han sparade rätt bra med pengar. Värdeminskning är oftast den största kostnaden för bilägande, och på en 15 år gammal Volvo finns inte mycket värde kvar att minska. En 5 år gammal bil är dyr i jämförelse. Själv äger jag en 18 år gammal bil och en 12 år gammal bil. Det är 18-åringen som har lägst totalkostnad.

morg
Diamantmedlem
Inlägg: 592
Blev medlem: tor 26 okt 2006, 07:43
Ort: Hufvudstaden

Re: Klarar varven lågkonjunkturen?

Inlägg av morg » ons 19 nov 2008, 22:52

Case-Shiller index heter väl den stora bilden Tommy lagt in. Om det är detta index kommer halva namnet från den amerikanske ekonomen och professorn som bland annat förutspådde IT-bubblan och precis hann få en blivande bestseller i tryck till börschkraschen. Likt vår häcklade svenske Stellan har han påpekat det orimliga i bostadsvärderingarna men är väl numera mest guruförklarad! För att råda bot på kvalitetsförbättringar bygger index på upprepade försäljningar. Tommy kan numera rita på ett brant fall i sin figur som tar USAs bostadspriser tillbaka till Juni 2004.

Skriv svar